未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（以下简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（以下简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿余元。合同约定，必须经过原发展商海南厚南旅业有限公司（以下简称厚南公司）等公司签证盖章后才能生效。顺兴公司随后支付了5000万元购房款。

但问题在于，厚南公司虽然事后出具了承诺书表示认可，但该大厦的土地使用权始终登记在厚南公司名下，深发公司并未取得土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证。顺兴公司发现这一问题后，以深发公司没有售房主体资格、合同缺少法定条件为由，起诉要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的预售合同违反法律强制性规定，应属无效合同。

深发公司及厚南公司主张：双方已经实际履行合同，厚南公司事后也出具了承诺书对销售行为予以认可，且项目已经开工建设，合同应当认定有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司虽未办理土地使用权变更登记手续，但双方已实际实施合作行为，且诉讼中双方表示愿意继续合作，故认定双方合建合同有效。但最高人民法院二审认为，深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的条件，其与顺兴公司签订的商品房预售合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同。最终判决深发公司返还顺兴公司购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据我国法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少这些证照，预售合同很可能被认定为无效。

第二，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。本案中，深发公司收取的5000万元购房款及利息，应当全部返还给顺兴公司。购房者如果遇到类似情况，可以主张返还已付房款及利息。

第三，购房前务必核查开发商资质。购房者应当要求开发商出示土地使用权证、预售许可证等法定证照，不要轻信口头承诺或事后补办的承诺书，否则可能陷入法律风险。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房预售合同前，一定要核实开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，许多购房者因为轻信开发商的承诺，购买了证照不全的房屋，最终导致合同无效、房款难追。建议购房者务必通过当地住建部门官网或现场查询开发商的预售许可情况，并保留好所有付款凭证和合同原件，以便维权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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