开发商迟延交房，购房者能否解除合同

开发商迟延交房，购房者能否解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业大厦的部分房屋，总价款为人民币万元。合同约定深业公司应在1994年12月31日前交付房屋，若逾期超过90天，旅游公司可以提出终止合同。

合同签订后，旅游公司按约定支付了定金和购房款。但深业公司因供电问题、消防验收等原因，直到1995年11月才取得房屋交付使用的相关证书。旅游公司认为深业公司严重违约，向法院起诉要求解除合同并返还购房款及利息。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司逾期交房超过90天，已满足合同约定的解除条件，应解除合同并返还购房款本息、双倍返还定金。深业公司辩称：延期交房是因供电、消防等非其所能控制的因素造成，符合合同约定的延期交房条件，合同应继续履行。

法院判决

最高人民法院终审判决：双方合同有效，继续履行。深业公司应在判决生效后10日内交付房屋，并支付自1995年1月1日起至实际交付之日止的逾期交房违约金（按购房总价款及同期贷款利率计算）。旅游公司要求解除合同的主张未获支持。

律师分析

第一，合同解除不是想解就能解。本案中，虽然深业公司确实逾期交房，但法院认为旅游公司起诉时，合同约定的解除条件（逾期超过90天）尚未出现，且房屋已具备交付条件，因此不支持解除合同，而是判决继续履行并赔偿损失。

第二，开发商延期交房的免责事由有严格限制。只有不可抗力、施工中异常困难等合同明确约定的情形，且需有政府部门证明文件，才能据实延期。供电问题是否属于“非开发商所能控制的事件”，需结合具体证据判断。

第三，购房者维权要把握时机。如果合同中约定了解除权行使期限，购房者应在期限内及时主张。如果未约定期限，也应在合理期限内行使，否则可能丧失解除权，只能要求赔偿损失。

王德林律师提示：

购房者遇到开发商延期交房，应第一时间查阅合同中的交房时间和违约责任条款。如果逾期时间较短，建议先催告并要求赔偿违约金；如果逾期时间较长且符合解除条件，可考虑解除合同，但务必在合理期限内行使权利。在文山地区，购房者遇到类似问题，建议保留好所有付款凭证和往来函件，及时咨询专业律师，避免错过维权时机。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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