土地使用权转让合同能否解除

土地使用权转让合同能否解除

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，成都远东房地产公司与泰昌公司签订了一份土地使用权转让合同。泰昌公司支付了1300万元后，将合同权利义务转让给了自己投资成立的君诚公司。1997年，远东公司与君诚公司重新签订了合同，约定君诚公司分季度支付3290万元转让费，远东公司负责拆迁和办理土地手续。

合同签订后，君诚公司又支付了700万元，但后续款项一直未付。远东公司已经投入了3000多万元资金，并提供了土地抵押担保。君诚公司只做了少量基础施工后就停工了。远东公司起诉要求解除合同、支付违约金并赔偿损失。

争议焦点

远东公司主张：君诚公司长期不支付转让款，已构成根本违约，合同应当解除，君诚公司应支付违约金30万元并赔偿损失1000万元。

君诚公司认为：远东公司未取得全部土地的完整手续，自身也存在违约行为，不同意解除合同。

法院判决

一审法院判决解除合同，君诚公司支付违约金30万元并赔偿损失。最高人民法院二审维持原判，核心理由是：君诚公司未按约定期限支付转让款，违约事实清楚，远东公司有权解除合同。

律师分析

第一，土地使用权转让合同的效力是关键。本案中，远东公司在签约时已取得部分土地的使用权证，合同内容不违反法律强制性规定，因此合同有效。

第二，合同解除的条件需要看违约程度。君诚公司长期拖欠巨额转让款，导致合同目的无法实现，属于根本违约，远东公司有权要求解除。

第三，违约金和损失赔偿可以同时主张。合同约定违约金30万元，同时约定违约方要赔偿损失，法院支持了这两项请求。

王德林律师提示：

签订土地使用权转让合同时，一定要核实对方的土地使用权证是否齐全。如果对方长期不付款，建议及时通过书面方式催告，保留证据，必要时可以起诉解除合同。在文山地区处理此类纠纷时，法院通常会重点审查合同效力、违约事实和损失情况。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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