房屋租赁合同履行中抗辩权与租金标准如何认定

房屋租赁合同履行中抗辩权与租金标准如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司把一栋在建商厦租给宇航公司，租期较长，租金逐年增长。双方签了租赁协议和补充协议，约定宇航公司支付定金，供销公司负责外部装修和供电等“后三通”工作。商厦开业后，因消防未验收、供电不足等问题被消防部门责令停业，双方发生纠纷。

宇航公司认为供销公司没完成供电和消防义务，导致无法正常经营，拒绝支付部分租金；供销公司则主张宇航公司拖欠租金，要求解除合同并赔偿损失。诉讼中还涉及担保方和第三方公司的责任问题。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未按约定提供足够电力和消防设施，构成违约，自己有权行使合同履行抗辩权，暂不支付租金。供销公司则认为：宇航公司已实际开业经营，租金应按合同约定全额支付，不能以消防问题为由拒付。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方均存在违约行为。供销公司未完成供电和消防义务，宇航公司在明知消防未验收情况下强行开业。在违法履行期间，租金不应按原合同标准计算，而应参照同地段同类房屋的市场租金标准酌情确定。最终判决宇航公司按市场租金标准补交部分租金，供销公司承担相应违约责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是“万能挡箭牌”。一方违约时，另一方可以暂不履行义务，但前提是自己没有违约，并且抗辩范围要与对方违约程度相当。本案中宇航公司明知消防问题还开业，自己也存在过错，抗辩权受到限制。

第二，违法履行期间的租金标准不能按原合同。房屋租赁合同如果处于违法状态（如未经消防验收），合同本身不一定无效，但履行期间的费用不能简单按合同约定算，法院通常会参考市场租金来平衡双方利益。

第三，书面约定要明确具体。本案中供电、消防等义务的表述比较笼统，导致双方对“是否完成”各执一词。合同条款越具体，纠纷时越容易认定责任。

王德林律师提示：

租商铺或写字楼前，务必核实房屋是否通过消防验收、水电等基础设施是否到位。如果对方未完成这些基本条件，不要勉强开业，否则可能影响后续维权。文山地区的朋友遇到类似纠纷，建议先收集好租赁合同、付款凭证、整改通知等证据，再决定是否行使抗辩权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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