未办理预售许可证的售房合同是否有效
未办理预售许可证的售房合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
新世纪建设发展（深圳）有限公司与香港天光置业有限公司签订了一份购房合同，约定天光公司购买深圳某楼盘的部分房产。合同签订时，开发商尚未取得商品房预售许可证。后来因房价上涨，开发商主张合同无效，拒绝继续履行。天光公司则坚持要求按合同过户，双方因此发生纠纷，诉至法院。
案件审理时，合同签订时间在合同法实施之前，当时对于未取得预售许可证的售房合同是否有效，法律没有明确规定。双方争议的核心在于：合同是否因违反当时的行政法规而无效，以及开发商能否以自身未办证为由主张合同无效。
争议焦点
开发商认为：签订合同时没有取得预售许可证，违反了当时的《城市商品房预售管理办法》等规定，合同应当无效。天光公司认为：合同是双方真实意思表示，开发商故意不办证，不能以此为由反悔，合同应当有效并继续履行。
法院判决
最高人民法院二审认定：在合同法实施前，未办理预售许可证的售房合同，并不当然无效。法院认为，开发商作为专业房地产企业，明知需要办证却未办证，又以自身违规为由主张合同无效，属于恶意反悔，有违诚信原则。最终判决合同有效，开发商应当继续履行合同义务。
律师分析
第一，合同效力不能只看是否办了某个证。法院在判断合同时，会综合考虑签订时的法律规定、双方的真实意思、以及是否存在恶意规避法律的行为。开发商自己违规，不能反过来利用违规来获利。
第二，诚信原则是合同法的"帝王条款"。即使合同存在一些形式上的瑕疵，如果一方故意制造或利用该瑕疵来毁约，法院通常不会支持。在文山地区的类似案件中，法院同样强调诚信原则，不会让违约方因自己的过错而获益。
第三，对于购房者，签约前应当核实开发商的预售许可证。但如果开发商隐瞒无证事实，或者签约后房价大涨开发商反悔，购房者可以依据合同要求继续履行或索赔，法院会保护守约方的合理预期。
王德林律师提示：
购房时务必查验开发商的"五证"，特别是预售许可证。如果开发商以无证为由要求解除合同，不要轻易同意，应当咨询专业律师。在文山地区，法院对开发商恶意反悔的行为持否定态度，购房者可以依法维权。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市