未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以总价4亿多元预购红城湖国际大厦A座。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但深发公司当时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。

后来，顺兴公司发现该项目土地使用权多次转让，且深发公司不具备预售商品房的资格，于是向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。案件还涉及项目原开发商海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）和另一家公司海南凯鹏房地产开发有限公司（简称凯鹏公司）。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，因此双方签订的预售合同应属无效合同。

深发公司则辩称：虽然手续上有瑕疵，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了深发公司的销售行为，并且项目已经实际建设到一定进度，合同应当有效。

法院判决

法院经审理认为，深发公司在签订预售合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，因此双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的主体资格有严格要求。根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，缺一不可。本案中深发公司未取得这些证件，合同自然无效。

第二，事后追认不能完全弥补手续缺失的问题。虽然厚南公司出具了承诺书，表示认可深发公司的销售行为，但土地和预售的行政审批手续是法定的，不能通过当事人之间的约定来替代。法院在审查合同时，重点看的是合同签订时是否具备法定条件。

第三，购房者要特别注意审查开发商的证照。在签订商品房预售合同前，应当要求开发商出示五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，就要警惕合同无效的风险。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，务必核实开发商的五证是否齐全，尤其是商品房预售许可证。如果开发商以"手续正在办理中"为由催促付款，建议谨慎对待。在文山地区，购房者可以到当地住建部门查询项目的预售许可信息，避免因合同无效导致资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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