开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款近千万元。合同约定深业公司应在1996年12月31日前交房，若逾期超过一定天数，旅游公司有权解除合同。
实际履行中，旅游公司按期支付了全部购房款，但深业公司直到1998年才完成房屋交付。旅游公司以深业公司违约为由起诉到法院，要求解除合同、返还购房款及利息，并双倍返还定金。深业公司则辩称延期是由于供电问题等不可控因素造成，要求继续履行合同。
争议焦点
旅游公司认为：深业公司逾期交房超过合同约定的可解除期限，构成根本违约，合同应当解除，深业公司应返还全部款项并承担违约责任。
深业公司认为：延期交房是由于供电等非自身能控制的因素造成，符合合同约定的延期条件，不构成违约，合同应当继续履行。
法院判决
一审法院支持旅游公司，判决解除合同、返还购房款本息并双倍返还定金。但二审最高人民法院改判：合同有效，继续履行；深业公司应承担逾期交房的违约责任，按银行贷款利率赔偿旅游公司的利息损失。最高人民检察院抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决。
律师分析
第一，合同效力问题。本案中深业公司在签订合同时尚未取得国有土地使用权证，但法院认定合同有效。这是因为在房地产管理法施行前的特殊时期，只要双方真实意思表示且不违反法律禁止性规定，合同并不因缺少某个证件而当然无效。
第二，解除合同的条件。合同约定逾期交房超过一定天数旅游公司可解除合同，但法院查明在旅游公司起诉时，合同约定的解除条件尚未成就。购房者要注意，解除合同必须在合同约定或法律规定的条件成就时才能行使，不能提前主张。
第三，违约责任的计算。虽然深业公司逾期交房，但房屋最终可以交付使用，法院判决继续履行合同，同时深业公司按银行贷款利率赔偿旅游公司逾期期间的利息损失。这提醒购房者，逾期交房不等于一定能解除合同，法院会综合考虑违约程度、合同履行情况等因素。
王德林律师提示：
购买商品房时，建议在合同中明确约定交房期限、逾期交房的违约责任以及解除合同的具体条件。遇到开发商逾期交房，先判断是否符合合同约定的解除条件，不要盲目起诉解除合同。在文山地区，购房者如遇到类似问题，可以携带购房合同及相关证据咨询专业律师，评估是否具备解除合同的条件。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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