商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远一家公司（华泰公司）欠清远金融市场1.2亿多元贷款本息。双方签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司将其投资开发的广州某商贸中心四楼、六楼商场（建筑面积7900平方米）作价1.18亿余元，抵偿所欠债务。随后，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产出售给清远金融市场，并办理了预售登记。

但合同签订后，双方并未实际履行付款或交房。2001年，开发商起诉要求解除合同。清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承继）则主张，自己已通过贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并出示了一张加盖公章的1.18亿余元收据。开发商认为该收据是华泰公司事后补办的，实际并未收到任何款项。

争议焦点

开发商主张：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场并未实际支付购房款，合同未履行，应予以解除。

清远市中心支行主张：双方之间是“以房抵债”关系，贷款本息已抵作购房款，且持有开发商出具的收款收据，购房款已付清，合同应继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认为，本案的法律关系性质是商品房预售合同关系，而非以房抵债关系。清远金融市场持有的收据系事后补开，无实际付款凭证佐证，不能证明已付清购房款。合同签订后多年未实际履行，开发商要求解除合同符合法律规定。最终判决解除双方签订的《房地产预售契约》。

律师分析

第一，本案的核心是区分“商品房预售合同”和“以房抵债合同”两种不同的法律关系。前者是买卖关系，核心是“一手交钱、一手交房”；后者是债务清偿关系，核心是用房产折抵债务。两者在权利义务、履行方式上完全不同。本案中，虽然有抵债协议在先，但双方最终签订的是标准的商品房预售合同，并办理了预售登记，法院据此认定双方成立的是商品房买卖关系。

第二，收据不等于付款凭证。在房产交易中，尤其是大额交易，仅有收据不足以证明款项已经实际支付，还需要银行转账记录、付款凭证等配套证据。本案中，清远金融市场无法提供与收据对应的付款凭证，而开发商提供的证据显示收据是事后补开，因此法院未采信其已付款的主张。

第三，合同长期不履行，守约方有权解除。本案合同签订于1996年，至2001年起诉时已过去5年，双方均未实际履行。根据法律规定，一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同。开发商作为卖方，有权要求解除合同。

王德林律师提示：

在签订购房合同或抵债协议时，建议明确约定交易性质是买卖还是抵债，并保留好实际付款的银行转账记录、收据等原始凭证。如果涉及以房抵债，建议签订明确的抵债协议并办理过户登记，避免后续产生纠纷。在文山地区，类似以房抵债引发的合同纠纷并不少见，建议当事人及时咨询专业律师，避免因证据不足导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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