购房合同是买卖还是抵债，法院如何认定
购房合同是买卖还是抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿余元。双方签订抵债协议，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债，折合12157万余元。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。
然而，合同签订后双方并未实际履行。省一建城建分公司认为清远金融市场从未实际支付购房款，于2001年起诉要求解除合同。人行清远支行则主张，购房款已通过华泰公司的欠款抵销方式支付完毕，并出示了一份盖有项目开发部印章的1.185亿港币收据作为证据。
争议焦点
省一建城建分公司主张：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场未按约支付任何购房款，合同应解除。人行清远支行则主张：购房款已通过华泰公司欠款抵债的方式付清，收据可以证明，合同有效且已履行完毕。
法院判决
法院经审理认为，本案的实质是以房抵债关系，而非真实的商品房买卖关系。双方签订预售契约的真实目的是用房产抵偿华泰公司的欠款，并非真正的房屋买卖。省一建城建分公司虽在预售契约上盖章，但该行为系配合抵债安排，不能认定为独立的商品房买卖。最终，法院驳回了省一建城建分公司要求解除合同的诉讼请求，认定合同性质为以房抵债，双方应按抵债协议继续履行。
律师分析
第一，合同名称不是定性依据。本案虽然叫“房地产预售契约”，但法院穿透形式，审查了签约背景、目的和实际履行情况，认定实质是以房抵债。这说明，法院在处理合同纠纷时，会综合考察当事人的真实意思表示，而不是只看合同标题。
第二，收据不等于付款。人行清远支行拿出的收据，经查是华泰公司事后补开，没有对应的银行转账凭证或实际付款记录。法院认为，收据本身不能单独证明付款事实，必须有其他证据佐证。这对普通购房者也有警示：买房时务必保留银行转账记录、收据等完整的付款凭证。
第三，以房抵债合同风险高。本案中，开发商和债权人通过“假买卖、真抵债”的方式处理债务，容易引发后续纠纷。如果抵债房产存在其他债权人或权利瑕疵，抵债方可能面临无法过户的风险。建议当事人签订此类合同时，应明确约定房产过户时间、违约责任，并及时办理预告登记。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似“以房抵债”或商品房买卖合同纠纷，建议在签约前咨询专业律师，核实合同性质、对方资信和房产权利状况。切勿仅凭一张收据或口头承诺就认定款项已付清，保留完整的付款和过户证据是保护权益的关键。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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