城市道路能否作为土地使用权转让

城市道路能否作为土地使用权转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司从政府获得一块土地后，将其中一部分转让给了一家置地公司。双方签订了土地使用权转让合同，置地公司也拿到了土地使用证并支付了转让款。

但当置地公司拿着土地使用证去规划局审批设计方案时，发现土地使用证上标注的面积和实际面积对不上。原来，土地中有一条城市道路，规划部门规定这条路宽30米，但土地使用证上只标了15米。这样一来，置地公司实际能使用的土地面积比证上写的少了很多。置地公司要求发展公司退款或补偿，未果后起诉到法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应该有效。

置地公司认为：发展公司提供的土地位置图不是规划坐标图，导致土地使用证面积与实际不符；城市道路是市政设施，依法不能转让，合同应无效。

法院判决

最高人民法院终审判决：双方合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分有效。发展公司多收的土地转让金要返还给置地公司，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确规定不得转让。发展公司将道路面积一起卖给置地公司，这部分合同是违法的，自然无效。

第二，发展公司向国土局办证时提供的位置图没有经过规划部门审批，导致土地使用证面积和规划面积不一致，这是发展公司的过错，应当承担主要责任。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院将合法部分（符合规划的土地）和违法部分（道路面积）分开处理，既保护了交易稳定，也维护了法律底线。

王德林律师提示：

购买土地使用权时，一定要核实土地是否包含城市道路等公共设施用地。建议在签订合同前，亲自到规划部门查询土地的规划坐标图，确认可实际使用的面积。文山地区的朋友尤其要注意，很多土地转让纠纷都源于图纸与实际不符，提前核实能避免后续麻烦。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市