土地使用权转让合同无效，钱款能否追回
土地使用权转让合同无效，钱款能否追回
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（以下简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为1000万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地红线图。
后来，湛江土地总将这100亩土地连同中银公司委托其转售的另外50亩土地，一并转卖给了另一家公司。但这家公司因土地问题起诉湛江土地总，法院最终判决土地转让合同无效，湛江土地总需要返还已收到的土地转让款及利息。湛江土地总于是向中银公司要求返还自己已支付的1000万元土地款，但中银公司已经注销，其债务由开办单位遂溪中行承担。遂溪中行拒绝返还，双方由此产生纠纷。
争议焦点
湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有制，双方签订的土地转让合同应属无效，遂溪中行作为中银公司的开办单位，应当返还1000万元土地款及利息。遂溪中行则认为：双方签订的实际上是合同转让而非土地使用权转让，合同有效且已实际履行；而且湛江土地总从收到土地红线图到起诉已超过两年，超过了法律规定的诉讼时效，不应再支持其诉求。
法院判决
最高人民法院经审理，撤销了一审判决，改判双方签订的土地转让协议无效，遂溪中行在判决生效后十日内返还湛江土地总1000万元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。法院认为：中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备转让条件，合同应属无效。同时，湛江土地总在出具收据后至向法院上诉主张权利的时间并未超过两年诉讼时效，其权利应当得到保护。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格的法律条件。转让方必须已经取得土地使用权证，并依法办理了出让审批手续。如果转让方不具备这些条件，即使双方签订了合同、支付了款项，合同也可能被认定为无效。本案中，中银公司未取得土地使用权、未缴纳土地出让金，合同自然无效。
第二，合同无效后，双方应当返还各自取得的财产。有过错的一方要赔偿对方损失。本案中，中银公司作为转让方承担主要责任，湛江土地总明知土地不具备转让条件仍签订合同，也要承担相应责任。但法院最终判决遂溪中行返还全部土地款及利息，体现了对实际付款方的保护。
第三，诉讼时效是很多人容易忽略的问题。本案中，一审法院曾以超过诉讼时效为由驳回了湛江土地总的诉求，但最高人民法院纠正了这一认定。法律规定的诉讼时效为三年，从知道或应当知道权利受到侵害时起算。如果中间有主张权利的行为，时效会中断并重新计算。
王德林律师提示：
在文山地区，不少当事人因土地转让合同无效而陷入纠纷。建议您在签订土地使用权转让合同前，务必核实转让方是否已取得土地使用权证，土地是否已缴纳出让金。如果发现对方不具备转让条件，应暂缓付款或要求对方提供担保。已经付款但合同被确认无效的，要及时通过诉讼或仲裁主张返还，避免超过诉讼时效而丧失胜诉权。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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