未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（以下简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（以下简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同约定，该合同必须经过原发展商海南厚南旅业有限公司（以下简称厚南公司）签证盖章才正式生效。但合同签订时，厚南公司并未签字盖章。

事后，厚南公司出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为。顺兴公司随后支付了5000万元购房款，但后来发现该大厦的土地使用权存在多次转让，且深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司因此起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同缺少法定条件，应当认定为无效合同。

深发公司及厚南公司主张：双方签订的合同是真实意思表示，且厚南公司事后出具承诺书予以认可，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间存在合作建房关系，双方虽未办理土地使用权变更登记手续，但已实际实施合作行为，且诉讼中双方表示愿意继续合作，故认定合建合同有效。但合同约定厚南公司在大厦未建成时先行取得利润保证金7000万元，显失公平且违反法律，该条款无效，厚南公司应退还该笔款项。

最高人民法院二审认为，深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与顺兴公司签订商品房预售合同，违反了法律强制性规定，该合同应认定为无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已支付的购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据我国法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。这是保护购房人权益的重要制度，任何违反这些规定的预售行为，合同都可能被认定为无效。

第二，合同无效后的法律后果。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当返还。本案中，深发公司收取的5000万元购房款应当全额返还给顺兴公司，同时还要赔偿顺兴公司的利息损失。

第三，承诺书不能替代法定条件。厚南公司虽然事后出具承诺书认可销售行为，但这并不能弥补深发公司未取得土地使用权证和预售许可证的违法事实。法律的强制性规定不能通过当事人的事后承诺来规避。

王德林律师提示：

购房人在购买商品房时，务必查验开发商是否具备土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供这些证件，即使合同已经签订并支付了款项，合同也存在被认定无效的风险。在文山地区，购房人可以向当地住建部门查询楼盘是否取得预售许可，避免陷入类似的法律纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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