房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司将一栋在建商厦租给宇航公司，双方签了租赁协议，约定租期多年，租金逐年增长。商厦建到第三层时就开始出租，后来虽然开业了，但因为消防、水电等设施不达标，被消防部门查出重大隐患，责令停业。

宇航公司实际支付了部分租金，但认为房子有问题，拒绝继续付款。双方闹上法庭。郊区供销公司主张宇航公司欠租，宇航公司则主张供销公司提供的房屋不符合安全条件，自己有权不付租金。

争议焦点

郊区供销公司认为：房屋已经交付使用，宇航公司应当按合同支付租金。宇航公司认为：房屋存在消防隐患，不具备合法营业条件，供销公司违约在先，自己有权拒绝支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认定：房屋租赁合同有效，但房屋在违法状态下使用，双方都有过错。宇航公司实际使用了房屋，应当支付相应的使用费，但租金标准不能按合同约定计算，应参照同地段同类房屋的市场租金合理确定。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是随便就能用的。承租人如果认为出租人提供的房屋不符合约定，可以暂不付款，但必须证明出租人违约严重到影响合同目的实现。本案中，房屋有消防隐患，确实影响正常经营，所以宇航公司有权抗辩。

第二，违法履行期间租金怎么算？法院认为，合同有效但履行违法，不能简单按合同约定的租金标准执行。实际使用人应当支付合理费用，标准参照市场价，而不是合同价。这样既保护了出租人的利益，也避免承租人因违法履行而吃亏。

第三，租赁双方都有义务确保房屋合法使用。出租人应保证房屋符合消防、水电等安全要求，承租人也不能明知有隐患还强行开业。双方都未尽到义务，法院会根据过错程度分担责任。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同前，一定要核实房屋是否具备合法使用条件，特别是消防、水电等安全设施。如果发现房屋有问题，及时书面通知对方整改，不要贸然开业或付款。在文山地区处理类似纠纷时，建议先咨询专业律师，明确合同履行中的权利和义务，避免因盲目行动而承担不利后果。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市