买到含城市道路的土地，合同部分无效
买到含城市道路的土地，合同部分无效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市一家发展公司将一块土地转让给海南置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，按证上面积进行设计，到规划局审批时才发现问题——土地使用证上标明的面积和实际面积不符，因为土地中包含了城市道路，而道路属于市政设施，不能转让。
原来，发展公司办证时提供的土地位置图未经规划部门审批，导致土地使用证上的道路宽度和规划要求不一致。置地公司实际可用的土地面积比证上面积少了上千平方米，于是起诉要求补偿或退款。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门行为，自己没过错，合同应全部有效。
置地公司认为：土地使用证标明的面积实际没有那么多，城市道路不能转让，合同应属无效，发展公司应赔偿损失。
法院判决
最高人民法院终审判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分有效。发展公司多收的土地转让金要返还，并赔偿置地公司的设计、勘察等损失。置地公司自愿承担道路面积的征地费，法院予以准许。
律师分析
一、城市道路属于市政公用设施，法律规定不得转让。如果土地转让合同中包含了城市道路面积，这部分转让行为因违反法律强制性规定而无效。买受人即使拿到了土地使用证，实际也无法获得完整权利。
二、本案中，发展公司提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证面积与规划不符，这是合同出现问题的主要原因。土地转让方有义务确保转让标的符合规划要求，否则要承担相应责任。
三、合同部分无效不等于全部无效。法院对符合规划要求的部分土地转让予以认可，体现了"能履行的部分尽量履行"的司法原则，避免因部分问题导致整个交易推翻，造成更大损失。
王德林律师提示：
购买土地使用权时，务必核实土地性质、规划用途和实际面积，特别是要确认土地中是否包含市政设施。建议在签订合同前，向规划部门核实土地的坐标图和规划要求，避免像本案一样，买了土地却无法按预期使用。在文山地区，类似因规划问题引发的土地纠纷并不少见，提前做好尽职调查是防范风险的关键。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市