购房合同是真实买卖还是以房抵债
购房合同是真实买卖还是以房抵债
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿多元。双方签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司把投资在建的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场，折价抵给清远金融市场还债。
随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签了《房地产预售契约》，把上述房产卖给了清远金融市场，总价港币1.185亿元。但双方签订合同后，并没有实际付款和交房。2001年，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。
争议焦点
开发商认为：双方签订的是商品房预售合同，但清远金融市场从未支付购房款，合同没有实际履行，应当解除。
人行清远支行认为：购房款已经用华泰公司的欠款抵掉了，还拿出了开发商出具的收款收据，主张购房款已付清，合同有效。
法院判决
最高人民法院二审认定：双方签订的《抵债协议书》和《房地产预售契约》实质上是“以房抵债”关系，不是真实的商品房买卖。开发商出具的收据是事后补办，没有实际付款凭证，不能证明购房款已付。最终判决解除商品房预售合同。
律师分析
第一，判断一份合同是商品房买卖还是以房抵债，关键看双方的真实目的。如果双方原本存在债权债务关系，通过买房子的方式来抵债，那本质上就是抵债协议，不是普通买房。
第二，即使签了正式的《房地产预售契约》，如果合同背后没有真实的付款和交房行为，法院不会认定这是一笔真实的房屋买卖。收据可以事后补开，但付款凭证才是真金白银的证据。
第三，这类案件在文山地区的购房纠纷中也时有发生。购房者或债权人要特别注意：签合同不能只看名字，要看双方的真实意思和资金往来记录，否则可能面临合同被认定无效或解除的风险。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，建议保留好付款凭证、银行流水等原始证据，不要仅凭一张收据或协议就认定交易完成。在文山地区处理房产纠纷时，务必核实合同背后是否存在真实的资金往来。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市