购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，与中国银行湖北宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定由银行提供贷款，中振公司以所购房屋权益作为抵押。合同签订后，银行发放了贷款，中振公司也实际收到房屋，但双方未到房产部门办理抵押登记手续。后来中振公司因资金困难，未能按时还款，银行起诉要求解除合同并收回贷款。

中振公司辩称，合同没有办理抵押登记，按照武汉市的地方规定应当无效，而且该公司后来又将同一房屋抵押给了其他公司并办理了登记。银行则认为合同有效，要求中振公司还本付息。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》，应属无效；且房屋已抵押给广州国投并登记，银行无权优先受偿。银行主张：合同是双方真实意思表示，内容不违法，且已实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除合同，中振公司一次性归还贷款本息。核心理由是：按揭不同于一般的财产抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，不能以地方规章否定合同效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同的性质不同于传统抵押。在商品房预售阶段，购房人尚未取得房屋所有权，无法办理抵押登记，此时以购房合同权益作为担保，属于一种特殊的担保方式，不能简单套用一般抵押的规定。

第二，地方规章不能作为认定合同无效的依据。根据《合同法》规定，只有违反法律、行政法规强制性规定的合同才无效。武汉市的地方管理办法属于规章，不能据此认定合同无效。

第三，后设立的抵押不能对抗在先的按揭权利。即使中振公司后来将房屋抵押给其他公司并办理了登记，但因该抵押设立在本案按揭合同之后，且所依据的贷款合同未实际履行，不影响银行对房屋的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款后，应尽快配合银行办理抵押登记手续，避免因登记问题引发争议。如果遇到类似纠纷，建议咨询专业律师了解自身权益。在文山地区，购房按揭纠纷也时有发生，及时完善手续才能更好保护自身利益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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