未办预售许可证的售房合同是否有效

未办预售许可证的售房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

新世纪建设发展（深圳）有限公司与香港天光置业有限公司签订了一份购房合同，约定由天光公司购买深圳某房产。合同签订时，新世纪公司尚未取得商品房预售许可证。后因房价上涨，新世纪公司主张合同无效，拒绝继续履行。天光公司则要求继续交易，双方由此产生纠纷，诉至法院。

该案发生在合同法实施前，当时法律对无证预售合同的效力没有明确规定，各地法院裁判尺度不一。案件历经一审、二审，最终由最高人民法院作出终审判决。

争议焦点

买方天光公司认为：合同是双方真实意思表示，虽然没有预售许可证，但事后可以补办，合同应当有效，卖方应当继续履行。卖方新世纪公司则认为：根据当时规定，未取得预售许可证不得售房，合同违反了法律强制性规定，应当认定无效。

法院判决

最高人民法院二审判决认定：在合同法实施前，未办理商品房预售许可证而订立的售房合同，不应一律认定为无效。如果合同签订后，卖方已经实际取得预售许可证，或者合同已经实际履行（如买方已支付大部分房款、已实际占有房屋），则合同有效，卖方应当继续履行。本案因新世纪公司事后取得了预售许可证，法院判决合同有效，支持了买方继续履行的请求。

律师分析

第一，房屋买卖合同的效力与预售许可证的关系，在不同时期法律有不同规定。在合同法实施前，法院更注重交易安全和实际履行情况，不会仅因缺少预售许可证就认定合同无效。第二，对于购房者而言，签订合同时最稳妥的方式是确认卖方已取得预售许可证。但如果已经签订了无证合同，也不必惊慌，只要合同内容真实、卖方后续取得许可证或双方已实际履行，合同仍可能被认定为有效。第三，本案也提醒开发商，无证售房存在法律风险，即便合同最终有效，也可能面临行政处罚和民事赔偿。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房买卖合同时，建议先核实开发商的预售许可证。如果遇到无证售房的情况，应及时咨询专业律师，评估合同效力和风险。在文山地区，类似纠纷时有发生，购房者应保留好合同、付款凭证等证据，以便维权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市