买房合同是预售还是抵债，如何判断合同性质

买房合同是预售还是抵债，如何判断合同性质

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿多元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，约定以港币1.185亿元购买上述房产。

合同签订后，双方并未实际交付房款或房产。2001年，开发商起诉要求解除合同。人行清远支行主张已用贷款抵付了全部楼款，并出示了一张加盖“收款专用章”的1.185亿港元收据。开发商则称该收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款。

争议焦点

人行清远支行主张：双方签订的《房地产预售契约》是真实有效的商品房买卖合同，其已通过贷款抵债方式付清了全部购房款，合同应继续履行。

开发商省一建城建分公司主张：双方之间实际上是华泰公司以房抵债的关系，并非真实商品房买卖，人行清远支行并未实际支付购房款，合同应解除。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案当事人之间真实的法律关系是以房抵债，而非商品房预售。主要理由是：双方先签订《抵债协议书》，后签订的《房地产预售契约》是为了实现抵债目的而办理的手续，且人行清远支行未能提供实际支付购房款的证据，其持有的收据系事后补开。最终判决解除双方签订的《房地产预售契约》。

律师分析

第一，判断一份合同是“商品房预售”还是“以房抵债”，关键要看双方的真实交易目的。如果双方先有债务，再约定用房子抵债，最后才签购房合同，这通常属于以房抵债，而不是正常的商品房买卖。

第二，购房款是否真实支付是区分两种合同性质的重要证据。如果只有收据没有银行转账凭证，或者收据是事后补开的，法院很可能认定实际并未付款，从而否定商品房买卖关系的成立。

第三，对于购房者来说，如果开发商以“以房抵债”方式卖房，购房者要特别注意核实房产是否存在其他债务纠纷，避免买了“抵债房”后无法办理产权证。

王德林律师提示：

在文山地区，不少购房者因不清楚“以房抵债”和“商品房预售”的区别，导致签了合同却无法收房或办证。建议购房前一定要核实开发商与施工方、银行等是否存在债务关系，要求对方提供正规购房合同和付款凭证，避免陷入“抵债房”纠纷。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市