城市道路能否随土地使用权一同转让

城市道路能否随土地使用权一同转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市新经济区发展总公司将一块土地的使用权转让给海南置地公司，双方签订了合同并办理了土地使用证。但置地公司拿到证后去规划部门审批时发现，土地证上标明的面积和实际面积对不上——因为证上把一部分城市道路也算在了转让面积里。按照规划，那块地实际能用的面积只有一万多平方米，比证上写的少了不少。

置地公司多次找发展公司和当地政府要求补偿或退款，都没解决，最后起诉到法院。一审法院认定合同部分无效，判发展公司退还多收的钱并赔偿损失。发展公司不服，上诉到最高人民法院。

争议焦点

发展公司认为：合同是按整体面积转让的，土地位置图和规划图一致，土地使用证上的面积是国土部门登记的，自己没过错，合同应该有效。

置地公司认为：土地证上写的面积根本达不到，位置图不是规划图，城市道路不能转让，合同应当无效。

法院判决

最高人民法院判决：维持一审判决。认定城市道路属于市政设施，法律规定不得转让，所以合同中涉及道路面积的部分无效。符合规划要求的土地面积部分有效。发展公司多收的转让费要退还，并赔偿置地公司因此造成的设计费、勘察费等损失。

律师分析

这个案子涉及两个关键法律问题。第一，城市道路属于市政公共设施，根据《城市房地产管理法》和《民法典》的规定，公共设施用地不能随意转让。即使土地证上把道路面积登记在里面，也不能当作普通土地去买卖。第二，转让土地使用权时，卖方必须确保提供的土地信息准确，特别是面积和规划用途。如果因为卖方提供的材料有问题，导致买方拿到证后无法按计划使用，卖方要承担赔偿责任。

提醒大家注意，在购买或受让土地使用权时，不能只看土地使用证上的数字，一定要去规划部门核实实际可用的面积和规划用途。特别是涉及道路、绿地等公共设施用地，即使证上写进去了，也不代表能合法使用。

王德林律师提示：

无论您是开发商还是个人，在签订土地使用权转让合同前，务必要求对方提供经规划部门审批的坐标图，并自行到规划部门核实土地实际面积和用途。如果发现土地证面积与规划面积不符，要尽快提出异议，不要等到设计、勘探都做完才发现问题。在文山地区，类似因土地面积争议引发的纠纷并不少见，提前做好尽职调查能避免不必要的损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市