未取得土地使用证的转让合同是否有效
未取得土地使用证的转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司与中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为1000万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地红线图。后来，湛江土地总又将这100亩土地转售给另一家公司。
但中银公司实际上并未取得这100亩土地的使用权，也没有办理土地出让手续，未缴纳土地出让金。中银公司是遂溪中行开办的企业，后来被注销，债权债务由遂溪中行承担。湛江土地总因与下家发生纠纷，才向中银公司主张权利，要求返还土地转让款。
争议焦点
湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有制，双方订立的土地转让合同无效，中银公司应返还已支付的转让款。
遂溪中行辩称：本案性质是合同转让而非土地使用权转让，双方意思表示真实且合同已实际履行，应认定合同有效。湛江土地总主张权利已超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。
法院判决
最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，遂溪中行应返还湛江土地总已支付的土地转让款1000万元及相应利息。一审法院以超过诉讼时效为由驳回湛江土地总诉讼请求的判决被纠正。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格条件。根据法律规定，转让土地使用权必须满足两个基本条件：一是转让人已取得土地使用权证，二是已按出让合同约定完成开发投资。本案中银公司既未取得土地使用权证，也未办理出让审批手续，因此转让合同无效。
第二，诉讼时效的计算方式很重要。本案中，湛江土地总在1997年出具收据后，至1999年向法院主张权利，期间未超过两年诉讼时效。法院认为，当事人向其他法院提起相关诉讼的行为，可以认定为主张权利的行为，诉讼时效因此中断。
第三，企业注销后的责任承担问题。中银公司被注销后，其开办单位遂溪中行依法承担其债权债务。因此，即便合同无效，遂溪中行作为清算主体，仍应返还湛江土地总已支付的转让款。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，务必核实对方是否已取得土地使用权证，是否已缴纳土地出让金。合同签订后，如发现对方不具备转让条件，应及时主张权利，避免超过诉讼时效。在文山地区的土地交易中，当地法院对土地使用权转让的审查标准与全国一致，建议买卖双方在签约前到自然资源部门查询土地权属状况。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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