未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司（以下简称深发公司）与海南顺兴房地产公司（以下简称顺兴公司）签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司以总价4亿多元预购红城湖国际大厦A座。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但深发公司在签约时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，仅有与土地权利人海南厚南旅业有限公司（以下简称厚南公司）之间的合作开发协议。

顺兴公司后来发现，该项目的土地使用权实际属于厚南公司，深发公司并未取得合法的预售资格。于是顺兴公司向法院起诉，要求确认合同无效，并让深发公司返还已支付的5000万元购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下签订预售合同，违反了法律强制性规定，合同应当无效。深发公司则辩称：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书认可了销售行为，且项目后续补办了一些手续，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司与顺兴公司签订的《商品房购销合同》无效。最高人民法院二审维持了该判决。法院认为，商品房预售必须符合法定条件，包括取得土地使用权证和商品房预售许可证。深发公司在签约时明显不具备这些条件，合同违反了法律强制性规定，属于无效合同。深发公司应当返还顺兴公司5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的效力与开发商是否取得预售许可证直接相关。根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》，开发商在未取得预售许可证的情况下预售商品房，所签订的预售合同原则上无效。这是为了保护购房人的利益，防止开发商在手续不全的情况下违规销售。

第二，即使开发商事后补办手续，或者土地权利人出具承诺书，也不能使原本无效的合同变得有效。法院判断合同效力，看的是签约时是否具备法定条件。本案中，厚南公司虽然事后认可了销售行为，但深发公司在签约时没有取得土地使用权证和预售许可证，这个根本缺陷无法通过事后补救来弥补。

第三，购房人在购买预售商品房时，一定要核实开发商的五证是否齐全，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果发现开发商手续不全，应当暂缓付款，避免陷入类似纠纷。即使在文山地区，购房前也建议到当地住建部门核实项目预售许可情况。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必查验开发商的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供这些证件，不要轻易签订合同或支付定金。一旦发现开发商违规销售，应当及时向住建部门投诉或通过法律途径维权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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