商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承继）贷款本息1.2亿多元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其在广州的羊城国际商贸中心项目四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产正式出售给对方，合同总价1.185亿港元。

但合同签订后，双方并未实际履行。2001年，开发商起诉到法院，要求解除商品房预售合同。人行清远支行则辩称，自己已经通过贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并拿出一张盖有公章的1.185亿港元收据作为证据。开发商认为，这张收据是华泰公司事后补办的，实际并没有收到钱。

争议焦点

人行清远支行主张：双方签订的《房地产预售契约》是真实有效的商品房买卖合同，自己已经用华泰公司的欠款抵付了购房款，并持有开发商出具的正式收据，合同已经履行完毕。

开发商省一建城建分公司主张：双方签订的《房地产预售契约》并非真实的商品房买卖，而是华泰公司以房抵债的安排。开发商从未收到过任何购房款，那张收据是华泰公司擅自补开的，不能证明实际付款。

法院判决

最高人民法院经审理认为，本案的核心问题是正确区分商品房预售合同和以房抵债合同的性质。从案件事实看，清远金融市场与华泰公司签订的是《抵债协议书》，目的是用房产抵偿华泰公司的贷款债务。随后签订的《房地产预售契约》虽然形式上像商品房买卖，但实质上是为履行抵债协议而办理的过户手续。开发商没有实际收到购房款，收据也是华泰公司单方补开。因此，本案的法律关系本质是以房抵债，而非真实的商品房预售。法院判决解除《房地产预售契约》，驳回人行清远支行的抗辩。

律师分析

第一，合同性质的认定不能只看名称，更要看合同签订的真实目的和履行情况。本案中，虽然双方签了《房地产预售契约》，但背景是华泰公司欠款在先，抵债在后，开发商并未参与债权债务关系，因此这份预售合同缺乏真实的买卖意思。

第二，购房款的支付必须有真实的资金流水或明确的抵债凭证。本案中，人行清远支行仅凭一张补开的收据主张付款，却无法提供银行转账记录或与开发商的对账确认，法院自然不会采信。

第三，对于购房者来说，签订商品房预售合同后，务必确保购房款直接支付给开发商账户，并保留银行转账凭证。如果涉及以房抵债，应当要求开发商出具书面的确认文件，并在合同中明确约定抵债的金额和方式，避免事后产生纠纷。

王德林律师提示：

在文山地区处理类似房产纠纷时，建议大家注意：一是不要轻信“以房抵债”的口头承诺，必须签订书面协议并明确各方权利义务；二是购房款支付后，要及时向开发商索要正规发票或收据，并核对收款账户是否与合同一致。如果遇到对方以“补办收据”为由主张已付款，要特别警惕，必要时可向当地住建部门或法院寻求帮助。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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