土地转让合同无效后能否要求返还价款

土地转让合同无效后能否要求返还价款

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为1000万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司也交付了土地红线图。后来，湛江土地总又将这100亩土地转售给另一家公司，但该转让合同被法院认定无效。

湛江土地总发现，中银公司其实没有取得这块土地的使用权，也没有办理土地出让手续，根本不具备转让资格。于是，湛江土地总起诉要求中银公司返还已支付的1000万元土地转让款。但一审法院认为，湛江土地总在出具收据后超过两年才起诉，已经超过诉讼时效，驳回了其诉讼请求。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质也不合法，双方签订的土地转让合同应当无效，中银公司应返还已收取的1000万元价款。而且，其一直在主张权利，并未超过诉讼时效。

遂溪中行（中银公司的开办单位）辩称：双方签订的是合同转让而非土地使用权转让，合同已实际履行，应认定为有效。湛江土地总在出具收据后多年未主张权利，已超过诉讼时效，不应支持其请求。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决；确认中银公司与湛江土地总签订的《土地转让协议》无效；遂溪中行（作为中银公司的债权债务承继方）应在判决生效后10日内返还湛江土地总1000万元及相应利息。诉讼费用由双方按比例分担。

核心理由：第一，中银公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同依法无效。第二，湛江土地总出具收据后至向法院上诉主张权利，期间未超过两年诉讼时效。第三，中银公司已注销，其权利义务由开办单位遂溪中行承担。

律师分析

第一，土地使用权转让必须满足法定条件。根据法律规定，转让方必须已经取得土地使用权，并且办理了土地出让手续，否则转让合同无效。本案中中银公司既无土地使用权证，也未缴纳土地出让金，合同自然无效。

第二，诉讼时效问题值得注意。诉讼时效是从权利人知道或应当知道权利被侵害之日起计算，而不是从合同签订或履行完毕之日起算。本案中，湛江土地总出具收据只是确认收到土地资料，并不等于放弃权利，其后来起诉并未超过诉讼时效。

第三，合同无效后，双方应返还各自取得的财产。有过错的一方应赔偿对方损失。本案中，中银公司作为转让方承担主要责任，湛江土地总明知土地存在问题仍签约，也承担了部分责任。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必核实对方是否持有合法的土地使用权证，并确认土地性质、出让手续是否齐全。如果发现对方不具备转让资格，应及时维权，不要拖延。在文山地区，类似纠纷也曾出现，建议在签订土地转让合同前咨询专业律师，避免事后陷入诉讼困境。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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