未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同约定必须经原发展商厚南公司签证盖章才能生效。但厚南公司事后出具承诺书，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权存在多次转让，深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司因此起诉到法院，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，所签合同违反法律强制性规定，应属无效。深发公司则认为，虽然手续不全，但双方已经实际履行，且事后补办了部分手续，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建关系有效，但合同中关于厚南公司先行取得7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效。最高人民法院二审后，对案件的相关法律问题进行了深入论证，最终认定未取得土地使用权证和商品房预售许可证所签的预售商品房合同无效。

律师分析

第一，商品房预售属于特殊买卖行为，法律对预售条件有严格规定。根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，否则合同无效。这是为了保护购房人的利益，防止出现“一房多卖”或项目烂尾的风险。

第二，即使开发商事后补办手续，也不能改变合同签订时违法的事实。本案中深发公司虽然事后补办了部分手续，但合同签订时没有取得关键证照，合同自始无效。购房人在签订合同时应当主动查验开发商的相关证照，不要轻信口头承诺。

第三，本案还涉及项目转让和合作建房中的法律关系认定。多个公司之间的项目转让协议如果没有办理土地使用权变更登记，合作建房的效力也会受到影响。在文山地区，购房人遇到类似情况，建议先核实开发商的土地和预售手续是否齐全。

王德林律师提示：

购房人在签订商品房预售合同前，务必查看开发商是否持有《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。如果开发商无法提供，建议不要签订合同，也不要支付任何款项。已经签订合同的，可以依法主张合同无效并要求返还购房款及利息。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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