按揭购房未办抵押登记合同是否有效

按揭购房未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2017年，中振公司向泰合公司购买商业中心，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。同日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房产权益抵押给银行，银行提供贷款数千万元，贷款期限三年，中振公司按季度还本付息。

合同签订后，银行如约放款，泰合公司也出具了收到全部购房款的收条。但中振公司只偿还了部分贷款本息，剩余本金及利息一直未还。银行多次催讨未果，起诉要求解除合同，并以房产权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市政府发布的《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押应属无效。且该公司已在2018年将同一房产抵押给另一家信托公司并办理了登记，银行不应享有优先受偿权。

宝丰银行认为：按揭合同是各方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应当有效。中振公司将房产二次抵押是另一法律关系，不能否定本案按揭的效力。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司归还贷款本息及逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判项。法院认为，按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。中振公司后续将房产抵押给其他公司，因该房屋当时尚未竣工验收、抵押贷款合同也未实际履行，该抵押登记没有效力，不影响银行的权利。

律师分析

第一，按揭合同不同于传统抵押合同。在商品房买卖中，购房人通过按揭贷款支付房款，银行对购房合同项下的权益享有担保权利。这种担保方式在我国法律中尚无明确规定，但司法实践中普遍认可其效力。不能简单套用一般抵押登记的规定来否定按揭合同。

第二，抵押登记不是按揭合同生效的必要条件。本案发生时，国家法律并未规定抵押未经登记即无效。地方性规章与法律相冲突的，应以法律为准。只要合同是当事人真实意思表示，内容不违法，就应当认定为有效。

第三，购房人将同一房产多次抵押，后设立的抵押登记不一定有效。如果后次抵押所依据的合同未实际履行，或者抵押物当时不具备法定抵押条件（如未竣工验收），该登记可能被认定为无效，不影响在先按揭权人的权利。

王德林律师提示：

购房人通过按揭贷款购房，即使没有办理抵押登记，银行对房产的担保权利一般也会得到法院支持。建议购房人按时还贷，避免因逾期导致银行要求一次性清偿全部贷款。在文山地区，购房人如遇按揭纠纷，可咨询专业律师，了解自身权利义务后再做决策。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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