土地使用权转让合同无效后如何追回款项

土地使用权转让合同无效后如何追回款项

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的95亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为950万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地红线图，双方还出具了“款地两清”的收据。

但后来湛江土地总发现，中银公司并未取得该土地的使用权，土地也未办理出让手续。当湛江土地总将土地转卖给第三方时，转让合同被法院认定无效。湛江土地总因此起诉中银公司及其开办单位遂溪中行，要求返还已支付的土地转让款。

争议焦点

湛江土地总认为，中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质也不合法，双方签订的转让合同应属无效，中银公司应当返还全部款项。遂溪中行则主张，双方意思表示真实，合同已实际履行，应认定有效；而且湛江土地总从出具收据到起诉已超过两年，超过了法律规定的诉讼时效。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决；确认中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效；遂溪中行在判决生效后10日内返还湛江土地总950万元及相应利息。法院认为，中银公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，法院认定湛江土地总主张权利未超过诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让合同必须满足法定条件才能有效。转让方必须依法取得土地使用权，且土地必须完成出让审批手续。如果转让方不具备这些条件，合同就可能被认定无效，转让方需承担主要责任。

第二，关于诉讼时效问题，很多人存在误解。本案中，湛江土地总出具“款地两清”收据后，并未立即丧失起诉权。法院认定，从出具收据到湛江土地总在另案中主张权利，并未超过两年的诉讼时效。因此，即使双方曾表示“款地两清”，当事人仍可在法定时效内主张权利。

第三，合同无效后，双方应返还各自取得的财产。本案中，由于中银公司已注销，其开办单位遂溪中行需承担返还责任，包括返还土地转让款本金及占用期间的利息。

王德林律师提示：

在文山地区，不少企业或个人参与土地使用权转让时，往往忽略核实转让方是否已取得合法权属和审批手续。建议您在进行土地交易前，务必到自然资源部门查询土地权属状况，并要求转让方出示土地使用权证和出让合同。如果发现转让方不具备转让条件，应立即暂停交易，避免后续产生合同无效的风险。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市