未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司（厚南公司），而深发公司在签约时既没有取得土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证。

顺兴公司认为深发公司没有售房资格，合同缺少法定条件，于是向法院起诉，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。案件经过海南省高级人民法院一审后，又上诉至最高人民法院。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司在签约时没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，合同应当无效，深发公司应返还全部购房款和利息。

深发公司主张：虽然手续不全，但事后补办了相关审批手续，且厚南公司作为土地使用权人出具了承诺书认可销售行为，合同应当认定为有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订预售合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的主体资格有严格限制。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少这些证照，合同很可能被认定为无效。

第二，即使事后补办手续，也不能使此前签订的无效合同自动有效。本案中深发公司虽然事后补办了部分手续，但法院仍认定签约时的行为违法，合同自始无效。这说明购房人在签约前必须核实开发商的证照情况。

第三，土地使用权人出具承诺书认可销售行为，并不能替代开发商取得预售许可证。本案中厚南公司虽出具承诺书，但深发公司自身未取得预售证，合同仍然无效。

王德林律师提示：

如果您在文山地区购买商品房，签约前务必查看开发商是否持有“五证”，特别是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。如果开发商证件不全，即使价格优惠也不要轻易签约，否则可能面临合同无效、房款难追的风险。一旦发生纠纷，应及时咨询专业律师，通过法律途径维护权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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