土地使用权转让合同未审批是否有效

土地使用权转让合同未审批是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）下属的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的50亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为700万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地红线图。

之后，湛江土地总将这部分土地连同中银公司委托其转售的另外30亩土地一并转让给了生茂公司。但生茂公司后来起诉要求确认合同无效，广西高院终审判决认定该转让合同无效，湛江土地总需返还生茂公司已支付的款项及利息。随后，湛江土地总起诉遂溪中行，要求返还50亩土地的转让款。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有制，土地转让合同应属无效，遂溪中行作为开办单位应返还土地转让款。遂溪中行辩称：双方是合同转让关系而非土地使用权转让，合同已实际履行，应认定有效；且湛江土地总主张权利已超过诉讼时效。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决；确认中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效；遂溪中行在判决生效后10日内返还湛江土地总700万元及相应利息。核心理由：中银公司未取得讼争土地使用权，未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效；湛江土地总主张权利未超过诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让必须满足法定条件。根据法律规定，转让方必须取得土地使用权证，并完成出让手续或缴纳出让金。本案中银公司既未取得土地权属，也未办理审批，合同自然无效。很多人在土地交易中容易忽视这一点，以为签了协议付了款就万无一失，实际上没有合法手续的转让存在很大风险。

第二，合同无效后的法律后果。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，有过错的一方应赔偿对方损失。本案中，中银公司作为转让方承担主要责任，湛江土地总明知土地不具备转让条件仍签约，也需承担相应责任。这意味着即使主张合同无效成功，也可能无法获得全部损失赔偿。

王德林律师提示：

在文山地区进行土地使用权转让时，务必先核实土地权属证明和审批手续是否齐全，不要仅凭协议或委托书就付款。如果合同被认定无效，及时主张权利，避免超过三年诉讼时效而丧失胜诉权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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