未取得土地使用权证和预售许可证签的购房合同无效

未取得土地使用权证和预售许可证签的购房合同无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将一个名为“红城湖国际大厦”的项目A座卖给海南顺兴房地产开发公司，总价超过4亿元。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现这个项目的土地使用权其实属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司，而深发公司既没有拿到土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证。

顺兴公司认为自己签了一份无效合同，于是起诉到法院，要求确认合同无效，让深发公司返还5000万元购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，没有卖期房的主体资格，合同缺少法定条件，应当无效。

深发公司和厚南公司认为：双方已经实际履行了合同，厚南公司事后也出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认为，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但要求厚南公司退还已收取的7000万元“利润保证金”。案件随后上诉至最高人民法院。

最高人民法院二审认定：深发公司在签订商品房预售合同时，未取得土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了法律的强制性规定，因此深发公司与顺兴公司签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，关键看开发商是否具备法定的预售条件。根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，缺一不可。

第二，即使开发商事后补办手续，也不能让原本无效的合同“复活”。本案中，深发公司后来补办了一些手续，但最高人民法院仍然认定合同自始无效，因为签订合同时就不具备法定条件。

第三，购房者如果发现开发商证件不全，可以及时主张合同无效并要求返还购房款。本案中顺兴公司正是抓住了这个关键点，成功拿回了5000万元。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，一定要查验开发商的“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商证件不全，即使签了合同也可能无效，钱款难以追回。在文山地区，购房者可以通过当地住建部门官网或现场公示栏核实开发商资质，切勿轻信口头承诺。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市