按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款为人民币万元，付款方式为银行按揭。同日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其与泰合公司签订的房地产买卖合同之全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供按揭贷款人民币万元。合同签订后，宝丰支行按时发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题未能按期归还剩余贷款本息。

宝丰支行多次催讨未果，向法院起诉，要求解除按揭贷款合同，并以中振公司所购房屋权益偿还欠款。中振公司则主张，该按揭合同未办理抵押登记，应属无效。此外，中振公司还称已将同一房屋抵押给另一家公司广州国投，并办理了抵押登记。

争议焦点

中振公司认为，根据武汉市地方政府规定，抵押未办理登记应属无效，且其已将房屋抵押给广州国投并办理登记，因此宝丰支行的抵押权不成立。宝丰支行则认为，按揭合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当有效，其有权就抵押物优先受偿。

法院判决

最高人民法院二审判决维持了一审法院的主要判决：确认《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除该合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期不还则拍卖抵押物，宝丰支行享有优先受偿权。法院同时指出，楼宇按揭不同于一般抵押，不能简单适用地方政府关于抵押登记的规定；广州国投的抵押登记因房屋当时未竣工验收且抵押合同未实际履行，不具有效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与一般抵押合同不同。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款，这种模式在我国法律中虽然没有专门规定，但只要合同内容不违法、不损害他人利益，就应认定为有效。地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，抵押登记并非按揭合同生效的必要条件。虽然办理抵押登记可以对抗第三人，但未登记并不导致合同本身无效。本案中，银行已经发放贷款，合同已经实际履行，仅因未登记就否定合同效力，既无法律依据，也不符合公平原则。

第三，重复抵押的问题要区分先后顺序。本案中，中振公司在后设立的抵押因房屋未竣工验收且抵押合同未实际履行，被法院认定无效。因此，在先设立的按揭权益仍受保护。

王德林律师提示：

购房者在办理按揭贷款时，应当注意及时办理抵押登记，这样能更好地保护自身和银行的权益。同时，在签订按揭合同前，要核实所购房屋是否已经存在其他抵押，避免后续产生纠纷。如果您在文山地区遇到类似问题，建议咨询专业律师，以确保自身权益得到充分保障。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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