房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造九胜商厦，与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了一份为期多年的房屋租赁合同。合同约定宇航公司支付定金和租金，郊区供销公司负责外部装修和供电等配套工程。但合同履行过程中，双方都出现了问题：郊区供销公司未能完成增容供电，宇航公司则在消防未验收的情况下强行开业，被消防部门责令停业。双方因此发生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未能按约提供足够电力，导致无法正常经营，因此拒绝支付剩余租金，并反诉要求赔偿损失。郊区供销公司则认为：宇航公司擅自开业并因消防问题被停业，属于自身违约，应当按合同支付全部租金。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方均存在违约行为。由于房屋实际处于违法使用状态，不能按正常租赁合同标准计算租金。法院最终酌情确定了该违法履行期间的租金标准，双方按比例分担责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是无限权利。一方违约时，另一方可以暂时不履行自己的义务，但不能以此为由长期不付租金，否则可能构成新的违约。

第二，房屋租赁合同如果处于违法履行状态，比如消防不合格就开业，法院不会支持按正常市场租金计算，而是根据实际使用情况酌情确定。

第三，双方都有过错的情况下，法院会平衡利益，不会让任何一方因对方的违约而获得不当利益。建议在签订租赁合同时就明确各项配套设施的交付标准和时间，避免后续扯皮。

王德林律师提示：

在文山地区处理类似租赁纠纷时，建议承租方在发现出租方未完成配套工程时，先书面催告并保留证据，不要自行强行开业。出租方也应按时履行合同义务，否则可能面临租金减少的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市