商品房预售合同与以房抵债合同的区分

商品房预售合同与以房抵债合同的区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿余元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资建设的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。

合同签订后，双方并未实际履行付款和交房手续。2001年，省一建城建分公司起诉，要求解除商品房预售合同。人行清远支行则主张，其已通过贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并出示了一份加盖公章的收据作为凭证。

争议焦点

省一建城建分公司认为，双方签订的《房地产预售契约》是独立的商品房买卖合同，清远金融市场并未实际支付购房款，因此合同应当解除。人行清远支行则认为，该合同背后的真实交易是以房抵债，其已通过债权抵销方式支付了房款，合同应当继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案的法律关系实质是以房抵债，而非独立的商品房预售。但鉴于抵债房产尚未实际交付，且合同履行存在障碍，最终判决解除《房地产预售契约》，并判令省一建城建分公司返还相应款项。

律师分析

第一，要区分“商品房预售合同”和“以房抵债合同”的性质。前者是开发商卖房、购房者付款的买卖关系；后者是债务人用房产抵偿债务的清偿关系。本案中，双方先签抵债协议、后签预售合同，核心是债务清偿，不是真实买卖。

第二，收据不等于付款。人行清远支行虽持有收据，但无实际转账或付款凭证佐证，且收据是事后补开，法院未予采信。这提醒我们，在交易中要保留完整的资金流水证据。

第三，以房抵债协议若未实际履行（如未过户、未交付），债权人仍可主张原债务，而非直接要求交房。本案中，法院最终解除了预售合同，说明抵债关系不能自动转化为房屋买卖关系。

王德林律师提示：

遇到以房抵债的情况，建议先明确双方真实意图，签订书面协议并办理登记手续。在文山地区，类似纠纷中常见因证据不足导致维权困难，建议在交易前咨询专业律师，避免事后争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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