未取得预售许可证的购房合同是否有效

未取得预售许可证的购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将红城湖国际大厦A座预售给顺兴公司，总金额高达4.25亿元。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，而且土地使用权人厚南公司虽然事后出具了承诺书，但最初并未在合同上签字盖章。

顺兴公司担心交易风险，以深发公司没有售房主体资格、合同缺少法定条件为由起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应属无效。

深发公司抗辩：虽然手续不全，但事后土地使用权人厚南公司出具了承诺书，对销售行为予以认可，而且项目已经实际施工建设，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定厚南公司与深发公司的合建合同有效，但该判决并未直接处理顺兴公司与深发公司的预售合同效力问题。最高人民法院二审时，重点审查了预售合同的效力要件，最终认定深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，该预售合同无效。

律师分析

第一，商品房预售许可证是开发商预售商品房的法定前提条件。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，未取得预售许可证就签订预售合同，合同因违反法律强制性规定而无效。

第二，土地使用权证是证明开发商对土地享有合法权利的核心证件。没有土地使用权证，开发商无法保证购房者将来能顺利办理房产证，交易安全存在重大隐患。

第三，本案中虽然土地使用权人事后出具了承诺书，但承诺书不能替代法定的预售许可证和土地使用权证。购房者不能因为开发商事后补办手续或他人承诺就放松对核心证件的审查。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，一定要查看开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证，这两证缺一不可。如果开发商以“手续正在办理中”为由催促付款，建议谨慎对待。在文山地区，购房者可以到当地住建部门官网查询楼盘预售许可信息，切勿轻信口头承诺。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市