房屋租赁合同履行中能否行使抗辩权

房屋租赁合同履行中能否行使抗辩权

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司把一栋在建商厦租给宇航公司，约定租期较长，租金逐年递增。宇航公司支付了部分租金，但商厦建成后消防、水电等设施未达标，导致无法正常开业。双方因此发生纠纷，郊区供销公司起诉要求宇航公司支付剩余租金，宇航公司则反诉要求对方承担违约责任。

法院查明，商厦在未通过消防验收的情况下就擅自开业，后被消防部门责令停业。双方对租金支付、消防整改责任等问题争执不下，最终闹上法庭。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司应按合同约定支付租金，消防问题不影响租金支付义务。宇航公司则认为，郊区供销公司未完成消防、水电等配套工程，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金，并要求对方赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审认定，宇航公司可以行使合同履行抗辩权，在郊区供销公司未履行消防、水电等配套义务期间，有权暂不支付租金。但考虑到宇航公司已实际使用部分楼层，法院酌情确定该期间的租金标准低于合同约定，按实际使用价值计算。郊区供销公司的租金请求部分支持，宇航公司的反诉请求部分成立。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方不履行主要义务，另一方才能暂停履行自己的义务。本案中，郊区供销公司未完成消防、水电等配套工程，属于未履行合同主要义务，宇航公司因此有权拒付租金。

第二，违法履行期间的租金标准不能简单按合同约定计算。房屋租赁合同处于违法履行状态时，比如房屋未经消防验收就投入使用，租金的计算应当以实际使用价值为基础，不能机械套用合同约定的租金标准。

第三，消防验收是房屋租赁的关键前提。没有通过消防验收的房屋，原则上不能投入使用。承租人在签订租赁合同前，应核实房屋是否具备合法使用条件，避免因违法使用导致损失。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必明确约定房屋交付条件，特别是消防、水电等基础设施的完成时间和标准。如果对方未按约定履行，要及时书面催告并保留证据。文山地区的当事人遇到类似纠纷，建议在合同履行过程中注意收集相关证据，必要时寻求专业律师帮助。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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