楼花按揭未办抵押登记是否有效

楼花按揭未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。同日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给银行，银行提供贷款。泰合公司承担担保责任。合同签订后，银行如约放款，泰合公司出具了收到全部购房款的收条。

中振公司偿还部分本息后，剩余约千万元本金及利息未还。银行催收无果，起诉要求解除合同，并以房屋权益偿还欠款。中振公司则主张，按揭合同未办理抵押登记，应属无效。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同签订后未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》中“未经抵押登记，抵押无效”的规定，合同应属无效。且中振公司已将房屋抵押给另一家信托公司并办理了登记，银行无权主张优先受偿。

宝丰支行认为：按揭合同是双方自愿签订，符合国家法律规定，已实际履行。未办理抵押登记不影响合同效力，且中振公司后来的抵押设立在本案按揭之后，不影响本案按揭权利。

法院判决

一审湖北省高级人民法院判决：按揭合同有效，解除合同，中振公司一次性归还贷款本息，逾期以抵押物拍卖价款优先受偿。最高人民法院二审维持原判，同时纠正了涉及担保人的责任部分。

核心理由：楼宇按揭不同于一般抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效。按揭合同是当事人在平等自愿基础上签订，内容不违法，应认定有效。中振公司后来的抵押设立在本案按揭之后，且该抵押合同未实际履行，不影响本案按揭银行的权利。

律师分析

第一，按揭与抵押在法律上不是一回事。按揭是购房人将购房合同项下的权益转让给银行作为担保，而抵押是以不动产本身设定担保。本案中，法院明确区分了按揭和抵押，因此不能简单套用抵押登记的规定来否定按揭合同的效力。

第二，合同效力与物权效力要分开看。即使按揭合同有效，银行对房屋的优先受偿权仍需办理登记才能对抗第三人。本案中银行未办理登记，但法院仍认定合同有效，并判决银行在拍卖款中优先受偿，说明法院更注重当事人的真实意思和实际履行情况。

第三，开发商出具收款收条不等于购房人已取得房屋所有权。本案中泰合公司出具了收到全部购房款的收条，但房屋尚未竣工验收，中振公司也未取得产权，因此中振公司不能将房屋另行抵押给他人。后来的抵押因房屋不具备抵押条件且合同未履行，被认定无效。

王德林律师提示：

购房者通过按揭方式买房时，要注意按揭合同与抵押登记是两个不同环节。按揭合同签字生效后，银行的权利就产生了，但若要获得对房屋的优先受偿权，仍需办理抵押登记。在文山地区，不少购房者以为签了按揭合同就万事大吉，忽视了后续登记手续，这可能导致在开发商或购房者出现问题时，银行无法顺利实现抵押权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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