房屋租赁合同履行中能否行使抗辩权

房屋租赁合同履行中能否行使抗辩权

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造九胜商厦，并与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了为期多年的租赁协议。协议约定，宇航公司支付定金，郊区供销公司负责商厦的外部装修和“后三通”（水、电、消防等基础配套）。

然而，在商厦开业后，因郊区供销公司未能完成供电增容和消防系统整改，导致商厦被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业。双方因此产生纠纷，宇航公司拒绝支付剩余租金，郊区供销公司则起诉要求宇航公司支付租金及违约金。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未履行合同约定的供电和消防配套义务，导致商厦无法正常经营，因此有权拒绝支付租金，并反诉要求赔偿损失。

郊区供销公司则认为：宇航公司已经实际开业并经营，说明租赁合同已经履行，宇航公司不能以消防问题为由拒付租金，应当按合同约定全额支付。

法院判决

最高人民法院二审认定：郊区供销公司未完成供电增容和消防整改，导致租赁房屋处于违法使用状态，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，暂不支付相应期间的租金。但法院同时指出，在房屋实际使用期间，租金标准应参照同类房屋的市场租金合理确定，而非完全按合同约定的固定数额计算。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予当事人的重要权利。当一方未履行合同主要义务（如提供符合安全条件的房屋）时，另一方可以暂时停止履行自己的义务（如支付租金），但需要注意，这种抗辩应当与对方的违约行为具有对等性和关联性。

第二，房屋租赁合同履行过程中，如果房屋存在消防等安全隐患导致无法正常使用，承租人不能当然地完全免除租金支付义务。法院通常会根据房屋实际使用情况、双方过错程度，酌情确定一个合理的租金标准，而不是简单支持或否定一方的全部主张。

第三，本案提醒租赁双方：合同约定的义务必须切实履行，尤其是涉及房屋安全、基础设施等关键条款。如果一方违约导致合同处于违法履行状态，不仅可能面临行政处罚，还会影响租金等经济利益的实现。

王德林律师提示：

租赁房屋前，建议承租人务必核实房屋的消防验收、用电容量等关键条件是否达标，并在合同中明确约定违约责任。如果遇到对方不履行合同义务，应及时书面催告并保留证据，必要时可行使抗辩权，但不要擅自停业或拒付租金，以免陷入被动。在文山地区，类似因消防问题引发租赁纠纷的情况并不少见，建议提前咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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