未办预售许可证的售房合同是否有效

合同纠纷

未办预售许可证的售房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

新世纪建设发展（深圳）有限公司与香港天光置业有限公司签订了一份购房合同，约定天光公司购买深圳某楼盘的部分房产。但签订合同时，新世纪公司尚未取得商品房预售许可证。后来双方因合同履行发生争议，天光公司主张合同无效，要求返还已付购房款。

该合同签订于合同法实施之前，当时法律对商品房预售许可证的要求尚不明确。双方对合同效力各执一词，案件经过一审、二审，最终由最高人民法院作出终审判决。

争议焦点

天光公司认为，新世纪公司未取得预售许可证就卖房，违反国家强制性规定，合同应当无效。新世纪公司则主张，合同签订时法律对预售许可证的要求并不严格，且事后已补办相关手续，合同应属有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，该购房合同有效。核心理由是：合同法实施前，法律对商品房预售许可证的要求并非强制性效力规定；且新世纪公司在诉讼前已取得预售许可证，补正了合同效力瑕疵，合同应继续履行。

律师分析

第一，合同效力的认定要看行为发生时的法律规定。合同法实施前，预售许可证更多是行政管理要求，不直接决定合同效力。第二，事后补办手续可以弥补合同效力瑕疵，这符合鼓励交易、维护市场稳定的司法原则。第三，购房者签订期房合同时，仍应主动核实开发商的预售许可情况，避免后续纠纷。

王德林律师提示：

购买期房前，建议到当地住建部门官网查询楼盘是否取得预售许可证。如果已经签订合同但开发商尚未办证，可以要求其明确告知办证时间。在文山地区，类似纠纷也时有发生，购房者应保留好合同、付款凭证等关键证据，必要时咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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邮箱：418537189@qq.com

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