未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房产公司把还在建设中的“红城湖国际大厦”A座卖给顺兴房产公司，总价4.2亿多元。合同约定，必须经过土地原持有人厚南公司盖章才能生效。虽然厚南公司后来出具了“承诺书”表示认可，但顺兴公司付了5000万购房款后，发现深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，于是起诉要求确认合同无效，返还购房款。

原来，这块地的使用权一直在厚南公司名下，深发公司是通过项目转让获得的开发权，但始终没有办理土地过户手续。而且深发公司卖房时，也没有取得政府颁发的商品房预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有土地使用权证和预售许可证，不具备卖期房的资格，合同违反法律强制性规定，应当无效。深发公司则认为：双方已经实际履行了合同，厚南公司也出具了承诺书认可卖房行为，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定：深发公司与厚南公司之间的合建合同有效，但深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证就与顺兴公司签订预售合同，违反了法律强制性规定，该预售合同无效。深发公司应返还顺兴公司已付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律明确规定开发商必须取得土地使用权证和商品房预售许可证才能对外销售。没有这两个证，合同因违反法律强制性规定而无效。这个规定是为了保护购房人的利益，防止开发商“空手套白狼”。

第二，即使开发商事后补办手续或者有其他承诺，也不能改变合同签订时违法的事实。本案中厚南公司虽然出具了承诺书，但并不能替代法定的预售许可证。购房人在买房前一定要核实开发商是否“五证齐全”。

第三，合同无效后，开发商应当返还全部购房款。如果开发商有过错导致合同无效，还应当赔偿购房人的利息损失。购房人不要因为开发商口头承诺就轻易付款，必须看到正式的预售许可证。

王德林律师提示：

购买期房时，请务必查验开发商的《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。如果开发商无法提供，这份购房合同很可能无效。在文山地区，不少购房纠纷都源于开发商证件不全，建议购房前委托律师做一次尽职调查，避免钱房两空。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市