开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦房屋，总价款为人民币万元。旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。
深业公司称，延期交房是因为供电问题、施工中遇到不可抗拒的水灾等“非其所能控制的事件”，按照合同约定可以延期。旅游公司则认为深业公司已经违约，起诉要求解除合同并返还购房款及利息。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房超过合同约定的期限，应当解除合同，返还购房款本息并双倍返还定金。
深业公司辩称：延期交房是由于供电等不可控因素，符合合同约定的延期条件，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院再审判决：维持二审判决，合同继续履行。深业公司应在判决生效后交付房屋，并支付逾期交房期间的利息损失。旅游公司要求解除合同的主张未获支持。
法院认为：深业公司在供电问题上存在其不能控制的因素，交房期限可以顺延。旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未出现，且房屋已竣工验收可以交付，合同应当继续履行。
律师分析
第一，商品房买卖合同中约定的“不可控事件”并不等于法律上的“不可抗力”。合同双方可以自行约定延期交房的具体情形，但法院会审查该情形是否真实存在、是否合理。本案中供电问题经政府部门协调，法院认定属于合同约定的延期事由。
第二，购房者能否解除合同，要看合同约定的解除条件是否成就。如果合同约定逾期交房超过一定天数才能解除，那么未达到该天数之前，购房者不能单方解除。本案中旅游公司起诉时还未达到合同约定的解除期限。
第三，即使不能解除合同，开发商逾期交房仍然要承担违约责任。购房者可以要求开发商按照合同约定或法律规定赔偿损失，比如按银行贷款利率计算的利息损失。
王德林律师提示：
购房者签订合同时要注意查看延期交房的免责条款和解除合同的条件。如果开发商以“不可控事件”为由延期交房，可以要求其提供政府部门的证明文件。在文山地区，遇到类似纠纷建议及时咨询专业律师，不要轻易自行宣布解除合同，以免承担不利后果。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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