未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司），而深发公司并没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。

实际上，这块地的使用权最初是厚南公司取得的，后来经过多次转让和合作开发，深发公司才参与进来。厚南公司虽然事后出具了一份“承诺书”，表示认可深发公司的销售行为，但始终没有在预售合同上签字盖章。顺兴公司因此向法院起诉，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，因此双方签订的《商品房购销合同》应属无效，深发公司应当返还已收取的5000万元购房款并支付利息。

深发公司则辩称：虽然手续存在瑕疵，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了销售行为，且合同已经部分履行，大厦已开始施工，不应轻易认定合同无效。双方应继续履行合同。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合作建房关系有效，但合同中关于厚南公司先行收取7000万元“利润保证金”的条款因显失公平而无效。顺兴公司不服，提起上诉。最高人民法院二审认为，深发公司在签订预售合同时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，因此该《商品房购销合同》应认定为无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是法律的强制性规定，违反这些规定签订的预售合同，法院通常会认定为无效合同。

第二，本案中厚南公司虽然事后出具了承诺书，但并未在预售合同上签字盖章，不能弥补合同签订时主体资格缺失的根本问题。合同无效的认定是从签订时起即无效，事后的追认不能使无效合同变为有效。

第三，对于购房者而言，在签订商品房预售合同前，一定要核实开发商是否已经取得“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供这些证件，就要高度警惕，避免陷入合同无效、房款难以追回的困境。

王德林律师提示：

在文山地区购房时，建议您先到当地住建部门查询开发商的预售许可证信息，或要求开发商出示原件。如果开发商以“手续正在办理中”为由推脱，切勿轻易支付大额定金或购房款。一旦发生纠纷，应及时咨询专业律师，通过法律途径维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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