划拨土地上房屋出租合同是否有效

划拨土地上房屋出租合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

昆明市公安消防支队把一栋划拨土地上建的培训大楼租给一家工厂开酒店，租期很长。工厂接手后装修、开业，后来因为资金问题停业，双方闹到法院。消防支队认为合同有效，工厂认为合同无效，要求返还投入的钱。

这栋楼所在土地是政府划拨给消防支队用于市政公用设施的，大楼没验收，消防支队后来才拿到产权证。工厂投入了装修和设备，停业后双方对损失赔偿谈不拢。

争议焦点

工厂主张：划拨土地上的房屋不能出租用于商业经营，合同违反土地管理法规，应当无效，消防支队应返还我们的投入并赔偿损失。

消防支队主张：只要补缴土地收益，合同就可以有效，并且要求工厂继续履行合同、支付租金和违约金。

法院判决

一审法院认定租赁协议无效。理由是：消防支队用划拨土地建盖的房屋出租给工厂做酒店，违反土地管理法规。房屋未竣工验收也不应交付使用。工厂投入的装修费，消防支队应按评估价补偿。工厂已使用房屋几年，应支付相应房屋使用费。双方上诉后，最高人民法院维持了合同无效的认定。

律师分析

第一，划拨土地上的房屋出租，必须办理审批手续并补缴土地收益，否则合同可能被认定无效。本案中消防支队没办手续，法院直接认定合同无效。

第二，合同无效后，不是各走各路。实际使用房屋的一方，要按市场标准支付使用费。装修等投入，由出租方按评估价补偿。双方都有过错的，各自承担相应损失。

第三，房屋没通过竣工验收就交付使用，也是违法情形。承租方在签合同前要核实房屋产权和土地性质，避免投入后合同无效。

王德林律师提示：

租房子做生意，特别是租大场地开酒店、商场，一定要先查清楚土地性质和房屋产权。划拨土地上的房屋出租有限制，最好让出租方出示审批手续。文山地区有不少类似案例，建议签合同前咨询专业律师，避免钱投进去合同却无效。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市