签了购房合同但没付款，房子算谁的
签了购房合同但没付款，房子算谁的
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行1.2亿多元贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用广州某商贸中心四楼、六楼的商场抵债。随后，银行与开发商签订了正式的《房地产预售契约》，看起来像是银行买了这些房子。
但奇怪的是，银行从未实际支付过一分钱购房款。开发商后来起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。银行却拿出一张盖了章的收据，声称已经用贷款抵清了房款。开发商则指出，这张收据是事后补办的，根本没有实际付款。
争议焦点
银行认为：双方签了《抵债协议书》和《房地产预售契约》，自己已经用华泰公司的欠款抵了房款，开发商也开了收据，合同已经履行完毕。
开发商认为：银行从未实际支付购房款，收据是华泰公司负责人事后补开的，不能证明付款事实。双方签订的《房地产预售契约》没有实际履行，应当解除。
法院判决
最高人民法院二审支持了开发商的诉求，认定双方之间的法律关系实质是以房抵债，而非真实的商品房买卖。银行不能以一份未实际付款的预售合同主张取得房屋所有权，最终判决解除合同。
律师分析
第一，合同性质要看实质。本案中，双方虽然签了《房地产预售契约》，但背后是华泰公司欠银行钱、用房子抵债的关系。法院没有只看合同名称，而是审查了真实交易背景，最终认定为以房抵债合同，而非商品房预售合同。
第二，付款是购房合同的核心义务。银行拿出的收据没有对应的银行转账记录，而且收据是华泰公司事后补开的，不能证明实际付款。法院认为，没有真实付款，预售合同就没有实际履行。
第三，以房抵债不等于直接取得房屋所有权。以房抵债只是债务清偿的一种方式，如果债务人没有实际履行，债权人不能仅凭抵债协议就要求过户房产，还需要看合同是否真正履行完毕。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，签了购房合同但没付款，或者对方声称用其他债务抵了房款，一定要核实是否有真实资金流水或转账凭证。在文山地区，不少当事人因为轻信"以房抵债"的口头承诺，最终房子没拿到、钱也收不回来。建议在签订以房抵债协议时，同步办理网签备案或预告登记，防止对方一房二卖。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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