城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1990年代，营口市一家发展公司将一块土地转让给置地公司。双方签订了土地使用权转让合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着证件去规划局审批时才发现，土地使用证上标明的面积和实际面积对不上——因为土地中包含了城市道路，而道路宽度与规划要求不一致。

原来，发展公司办证时提供的图纸未经规划部门审批，导致土地证上的面积比实际可用的面积多出了一大块。置地公司要求补偿或退款未果，只好起诉到法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地证上的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应当有效。

置地公司认为：土地证上写明的面积与实际不符，而且城市道路依法不能转让，合同应当无效，发展公司应赔偿损失。

法院判决

辽宁省高级人民法院一审认定合同部分无效，最高人民法院二审维持原判。法院认为：城市道路属于市政设施，法律规定不得转让，发展公司将道路面积一并转让的行为违法。合同中涉及道路面积的转让部分无效，符合规划要求的土地转让部分有效。发展公司应返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计、勘察等损失。

律师分析

这个案例告诉我们三个重要法律点：

第一，城市道路属于市政公共设施，法律规定不能转让。即便是国有土地使用权转让，也不能把道路用地算在可转让面积里。如果您买地时发现土地中包含规划道路，这部分面积不应计入您实际可使用的土地面积。

第二，土地转让必须以规划部门审批的坐标图为准，不能仅凭土地位置图或开发商自己画的图纸。办证前一定要核实规划条件，否则后续开发会受阻。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院会根据实际情况，将合法部分与违法部分分开处理。但违法部分导致的损失，由过错方承担赔偿责任。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必到规划部门核实土地的实际规划条件，包括道路宽度、用地性质等关键信息。在文山地区处理类似土地纠纷时，建议委托专业律师审查合同中的面积条款和权属证明，避免因道路等公共设施计入转让面积而产生纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市