租赁合同履行中，拒付租金是否合法

租赁合同履行中，拒付租金是否合法

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司盖了一栋九胜商厦，租给宇航公司经营。双方约定租期15年，宇航公司每年付租金，并负责内部装修。但商厦开业后，消防、水电等配套设施一直没到位，被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。宇航公司因此停止支付租金，双方发生纠纷。

郊区供销公司认为宇航公司不付租金违约，起诉要求解除合同、支付欠租。宇航公司反诉，认为供销公司未提供合格租赁物，导致无法正常经营，自己有权拒付租金，并要求赔偿损失。

争议焦点

郊区供销公司主张：宇航公司应按合同约定支付租金，消防问题不影响租金支付义务。宇航公司认为：供销公司未完成外部装修和电力增容等义务，导致商厦无法合法经营，自己有权行使同时履行抗辩权，拒付租金。

法院判决

最高人民法院二审认为：宇航公司不能以租赁物存在瑕疵为由完全拒付租金。但考虑到郊区供销公司确实未完成配套设施，导致商厦违法经营并停业，法院酌情降低了停业期间的租金标准，按正常租金的60%计算。双方合同继续履行，宇航公司应补付降低后的租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使要谨慎。在本案中，宇航公司虽然有权因对方违约提出抗辩，但完全拒付租金并不被法院支持。正确的做法是，先支付租金，再另案索赔因对方违约造成的损失，或者要求适当减少租金。

第二，租赁物存在违法状态时，租金标准可以调整。法院认为，如果出租人未提供符合法定条件的租赁物，导致承租人无法正常使用，法院可以根据公平原则适当降低租金，而不是支持承租人完全拒付。

第三，合同履行中的“先履行抗辩”和“同时履行抗辩”有严格条件。承租人不能仅因租赁物有瑕疵就停止履行自己的主要义务，除非该瑕疵导致合同目的根本无法实现。

王德林律师提示：

如果你在文山地区遇到类似租赁纠纷，建议先按合同约定履行付款义务，同时保留对方违约的证据，再通过诉讼或协商要求赔偿或减租。不要单方停止付款，否则可能被认定为违约，承担更重的责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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