商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远一家公司（华泰公司）欠了清远金融市场一笔贷款，本息合计超过1.2亿元。双方签了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的一个商场项目（位于广州）的四楼和六楼来抵债。随后，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签了正式的《房地产预售契约》，把这两层楼卖给了清远金融市场。

但奇怪的是，合同签完后，双方一直没有实际履行。开发商没有收到房款，清远金融市场也没有拿到房产。直到2001年，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。清远金融市场则辩称，自己已经用贷款抵了楼款，还拿出了一张1.185亿港元的收据作为证据。开发商却认为，这张收据是事后补办的，实际并没有付款。

争议焦点

开发商认为：双方签的是商品房预售合同，清远金融市场没有实际支付购房款，合同应当解除。

清远金融市场认为：双方实际上是“以房抵债”，贷款本息已经转为购房款，自己已经付清了房款，合同已经履行完毕。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方之间的真实法律关系是“以房抵债”，而非商品房买卖。因为从《抵债协议书》的内容看，双方明确约定用房产抵偿债务，后续的《房地产预售契约》只是履行抵债协议的具体方式。因此，开发商要求解除预售合同的请求不能成立，驳回其诉讼请求。

律师分析

第一，合同性质的认定不能只看表面名称，而要结合双方的真实意思表示和交易背景。本案中，虽然签的是《房地产预售契约》，但实质上是为履行之前的抵债协议而签的，所以法院认定为以房抵债合同。

第二，购房款的支付方式可以灵活约定。只要双方同意，贷款本息可以转化为购房款，不需要实际转账。但要注意，这种转化必须有明确的书面协议，否则容易产生纠纷。

第三，收据的真实性不等于付款事实。本案中，清远金融市场虽有收据，但无法提供对应的付款凭证，开发商也证明收据是事后补办的。这说明，法院会综合全案证据来判断是否实际付款，而不是只看一张收据。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似的合同纠纷，建议在签订协议时明确合同性质，是“买卖”还是“抵债”，并保留好付款凭证、协议原件等证据。如果对方仅提供收据而无转账记录，要警惕是否为事后补办，必要时可申请司法鉴定。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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