无证预售商品房合同是否有效

无证预售商品房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司把红城湖国际大厦A座预售给顺兴公司，合同约定总价4亿多元。顺兴公司付了5000万元后，发现开发商深发公司没有取得土地使用证和商品房预售许可证，于是起诉要求确认合同无效、返还购房款。

原来，这块地的使用权属于厚南公司，深发公司是通过项目转让获得开发权的，但一直没有办理土地使用权变更登记，也没有取得预售许可证。顺兴公司认为深发公司没有卖房资格，合同缺少法定条件，应当无效。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反法律强制性规定，应属无效。

深发公司抗辩：虽然手续不全，但厚南公司事后出具承诺书认可了销售行为，且实际施工已到正负零，合同应当有效，顺兴公司应继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司的合建合同有效，但合同中约定深发公司先付7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效，厚南公司应退还7000万元。

最高人民法院二审认为，深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，与顺兴公司签订的预售合同违反法律强制性规定，应认定为无效合同。深发公司收取的5000万元购房款应当返还，并赔偿顺兴公司的利息损失。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，开发商预售商品房应当取得土地使用权证书和商品房预售许可证。没有这两证就对外销售，合同很可能被认定无效。

第二，事后承诺不能替代法定要件。本案中厚南公司虽然事后出具承诺书认可深发公司的销售行为，但承诺书不能代替土地使用权证和预售许可证这些法定证件，合同依然因违反强制性规定而无效。

第三，购房者要注意审查证件。买期房时，务必查看开发商是否取得“五证”，特别是国有土地使用证和商品房预售许可证。如果开发商证件不全，即使合同已经签订并付款，也存在合同无效、钱款难追的风险。

王德林律师提示：

购房前一定要核实开发商的预售资格，不要轻信口头承诺。在文山地区，如果您遇到类似预售合同纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因合同无效导致资金损失。保留好付款凭证和合同原件，是维权的重要证据。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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