房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋九胜商厦，租给宇航公司经营，租期较长，租金逐年递增。双方约定由宇航公司负责内部装修，供销公司负责外部装修和供电等配套。但开业后，商厦因消防未验收、用电不达标等问题被消防部门责令停业，双方为此产生纠纷。

宇航公司认为供销公司没做好供电和消防配套，导致商厦无法正常营业，拒绝支付后续租金。供销公司则认为宇航公司已经开业使用，应按约付租，双方各执一词，官司打到最高人民法院。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司没按约定完成供电增容和消防系统，导致商厦被消防查封停业，构成违约，因此有权拒绝支付停业期间的租金。

供销公司主张：宇航公司已经实际开业经营，租赁合同有效，应按合同约定的租金标准支付，不能以消防问题为由拒付。

法院判决

最高人民法院二审认为：双方签订的租赁合同有效，但供销公司未完成供电增容和消防配套，导致商厦违法营业并被查封，属于履行合同存在瑕疵。宇航公司虽有权行使抗辩权，但停业期间房屋仍被占用，不能完全免租。法院酌情按原约定租金的70%计算停业期间的租金，由宇航公司支付。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是“免费使用”的理由。如果一方违约，另一方可以暂停付款，但房屋实际被占用期间，仍需支付合理对价，法院会根据公平原则调整租金。

第二，违法经营的风险由谁承担。本案中，供电和消防是出租方义务，出租方没做到导致商厦被查封，出租方要承担主要责任。但承租方明知条件不具备仍开业，也需分担部分损失。

第三，合同约定再明确，实际履行也要合法。租赁双方不能只盯着合同条款，还要确保经营符合消防、供电等法规，否则停业损失双方都跑不掉。

王德林律师提示：

签租赁合同时，要把配套设施的标准和完成时间写清楚，别光看租金。如果对方没做到，要及时书面催告并保留证据。在文山地区，很多商铺租赁纠纷都出在消防和用电问题上，建议承租方开业前先请专业机构验收，避免“违法营业”的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市