买房合同是预售还是抵债，如何判断真实性质
买房合同是预售还是抵债，如何判断真实性质
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行巨额贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用广州一处商贸中心的四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与银行又签了《房地产预售契约》，把房子“卖”给银行，总价1.185亿港币。
但奇怪的是，这份预售合同签完后，银行并没有实际付钱。几年后，开发商起诉要求解除合同，银行却拿出一张“收据”，声称已经用贷款抵了房款。开发商则说这张收据是事后补的，实际没收到钱。
争议焦点
开发商主张：双方签的是商品房预售合同，银行没付钱，合同应解除。银行则认为：双方真实意思是“以房抵债”，贷款已经抵了房款，合同已履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案实质是“以房抵债”关系，而非商品房预售合同。法院认为，双方先签抵债协议，后签预售合同，且银行并未实际支付购房款，开发商也无催款行为，说明双方真实意图是用房产抵偿债务，而非买卖。最终驳回开发商的解除合同请求。
律师分析
第一，判断合同性质不能只看合同名称，要看双方的真实意思和实际履行情况。本案中，抵债协议在前，预售合同在后，且无实际付款，说明是“以房抵债”。
第二，以房抵债和商品房预售在法律上有本质区别。前者是债务清偿方式，后者是买卖关系，权利义务、违约责任等完全不同。发生纠纷时，法院会综合协议内容、履行过程、当事人关系等因素认定。
第三，对于普通人来说，如果涉及“以房抵债”或类似安排，一定要保留好原始协议和资金往来凭证，避免日后对合同性质产生争议。
王德林律师提示：
如果您涉及房屋买卖或抵债合同，建议在签约前咨询专业律师，明确合同性质。在文山地区，因合同性质认定不清引发的纠纷并不少见，建议保留所有书面协议和付款记录，避免事后无法证明真实意图。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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