未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购一栋大厦的A座，总价款超过4亿元。合同约定需经原开发商海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）盖章才生效。厚南公司事后出具承诺书，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权存在多次转让，深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同无效，起诉要求深发公司返还购房款及利息。法院还查明，厚南公司是土地的合法使用权人，但深发公司并未取得相关权证。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司无售房主体资格，未取得土地使用权证和商品房预售许可证，合同缺少法定条件，应属无效。深发公司则认为：双方已实际履行合同，且厚南公司事后认可，合同应有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但其中关于厚南公司提前收取7000万元利润保证金的条款显失公平，判令厚南公司退还该笔款项。案件最终由最高人民法院二审审理，核心问题在于未取得土地使用权证和预售许可证的预售合同是否有效。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》和最高人民法院相关司法解释，商品房预售必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。未取得上述证件的预售合同，因违反法律强制性规定，通常被认定为无效。本案中深发公司未取得相关权证，合同效力存在重大瑕疵。

第二，合同约定需厚南公司盖章才生效，但厚南公司事后出具承诺书的行为，不当然弥补深发公司主体资格和法定条件的缺失。合同的生效要件和法定有效要件是两个不同层次的问题，不能以事后认可代替法定的预售许可制度。

第三，购房者在签订商品房预售合同时，务必核实开发商是否已取得土地使用权证和预售许可证。如果开发商无法提供，合同可能无效，购房者面临资金风险。在文山地区，购房者也应注意查验相关证件，避免类似纠纷。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必要求开发商出示《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》，并核对证载项目名称是否与合同一致。如开发商拒绝提供或证件不全，建议暂不签约，并咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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