商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司（华泰公司）欠银行一大笔贷款，本息合计超过1.2亿元。双方签了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其在广州购买的一处商场的部分楼层来抵债。随后，华泰公司、开发商（省一建城建分公司）和银行三方配合，由开发商与银行签订了正式的《房地产预售契约》，把抵债的房产“卖”给了银行。
但这份合同签完后，双方都没有实际履行。开发商没有交房，银行也没有付钱。多年后，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。银行则称，自己已经用贷款抵债的方式付清了购房款，并拿出一张开发商开具的1.185亿港币收据作为证据。
争议焦点
开发商认为：双方签订的是商品房预售合同，银行没有实际支付购房款，合同未履行，应当解除。银行主张：双方真实意思是以房抵债，华泰公司欠银行的贷款已经转为购房款，银行已经付清了房款，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案实质上是银行与华泰公司之间的以房抵债关系，而非开发商与银行之间的商品房买卖关系。开发商与银行签订的《房地产预售契约》只是履行抵债协议的一个环节，银行并未实际支付购房款。法院判决解除商品房预售合同，驳回了银行的抗辩。
律师分析
第一，合同性质要看真实目的。本案中，三方签订的预售合同只是形式，实质是华泰公司用房产抵债给银行。不能只看合同名称，要结合背景和履行情况判断。
第二，收据不等于付款。银行虽然持有开发商开具的收据，但该收据是华泰公司事后补开的，没有对应的银行转账凭证，不能证明银行实际支付了购房款。
第三，以房抵债需要实际过户才能完成。如果只是签了抵债协议和预售合同，房产没有实际过户，抵债关系不能对抗开发商要求解除合同的权利。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，比如对方用房产抵债但未实际过户，建议及时办理产权登记手续。在文山地区，涉及以房抵债的合同纠纷，法院通常会审查双方真实意思表示和实际履行情况，仅凭一纸收据很难证明付款事实。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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